Un copropriétaire peut il tout faire dans ses parties privatives?

Trop nombreux sont les copropriétaires qui découvrent, trop tard, l’existence de limites aux droits d’usage et de jouissance de leurs parties privatives. Il va s’en dire que cette ignorance peut avoir de lourdes conséquences. En effet, nul n’est censé ignorer, à l’instar de la loi, son règlement de copropriété. Ainsi, il apparait essentiel de respecter les clauses de ce règlement puisque le caractère contractuel de celui-ci rend son contenu opposable à tous les copropriétaires.

Les droits et les obligations contenus dans le règlement de copropriété ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit de parties privatives, c'est-à-dire de parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, ou de parties communes, c'est-à-dire de parties qui profitent à tous.

S’agissant des parties privatives, il incombe au règlement de copropriété d’en préciser l’affectation. Ainsi, celles-ci peuvent être affectées à l’habitation, à l’exercice d’une profession, ou encore à un commerce. Un copropriétaire ne peut modifier ces affectations lorsqu’une clause du règlement stipule que l’approbation du syndicat des copropriétaires est nécessaire.

Par conséquent, une activité commerciale ne peut être exercée dans un lot désigné par le règlement comme un appartement à usage d'habitation (Civ. 3^e, 6 février 1991). Par ailleurs, même dans l’hypothèse où cette activité commerciale perdurerait depuis plus de trente ans, cette interdiction n’en demeurerait pas moins valable (Paris, 11 oct. 2001).

Dès lors, ne pas respecter les clauses restrictives du règlement de copropriété, c’est risquer de se voir poursuivre en justice par un copropriétaire mécontent ou par le syndicat des copropriétaires, y compris dans l’hypothèse où cette violation ne leur causerait aucun préjudice.

De surcroit, notamment lorsque le règlement de copropriété est lacunaire, les limites apportées au droit des copropriétaires sur leurs parties privatives peuvent également résulter de la loi, et plus particulièrement de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La première de ces limites tient au respect de la destination et de l’aspect extérieur de l'immeuble. En effet, un copropriétaire désirant effectuer des travaux dans ses parties privatives doit prendre garde à la destination de l’immeuble, quand bien même le règlement de copropriété serait silencieux à ce sujet. Ainsi, les tribunaux considèrent comme une atteinte à la destination de l’immeuble les travaux qui en modifient notamment l’harmonie, l’esthétique ou l’aspect architectural.

Par exemple, un copropriétaire peut se voir interdire de diviser son lot. En effet, la division n’est pas jugée conforme à la destination d’un immeuble de « très belle facture », situé dans un quartier résidentiel et dont la division de vastes appartements altérerait la qualité de vie des occupants (Paris, 19 novembre 1987).

En outre, un copropriétaire ne peut modifier l’aspect extérieur de l’immeuble de son seul chef, ne serait-ce que pour peindre les volets en une autre couleur. En effet, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est souvent indispensable au préalable.

La seconde de ces limites tient au respect des droits des autres copropriétaires. Ainsi, par exemple, l’aménagement d’une toiture-terrasse par un copropriétaire peut constituer une atteinte aux droits des autres copropriétaires, même si cet aménagement est conforme à la destination de l’immeuble, dans la mesure où certains lots disposent de fenêtres donnant sur la terrasse (Civ 3^e, 13 novembre 2012).

En conséquence, qu’il soit réfractaire ou simplement négligent, nombreuses sont les hypothèses où un copropriétaire peut se voir condamner par les tribunaux. Mieux vaut donc prendre connaissance et respecter son règlement de copropriété ainsi que les dispositions de la loi qui le complète.

 Je reste à votre entière disposition.

Votre bien dévoué.