Les recours pour les particuliers victimes d’une opération de défiscalisation immobilière

Afin de résorber le manque de logement et de stimuler l’investissement locatif, le législateur a imaginé différents mécanismes de défiscalisation.

En effet, plusieurs dispositifs permettent de réduire ses impôts en investissant sur un bien immobilier (Censier-Bouvard, Scellier, de Robien etc.)

Mais derrière l’attrait d’un investissement locatif défiscalisé, se cachent parfois des risques que les particuliers ne maîtrisent pas toujours.

Généralement les réductions d’impôts accordées dans ce cadre, sont assorties de conditions tenant notamment à la location effective du bien ainsi acquis.

Or, les projets sont souvent présentés par les professionnels de l’immobilier sous leurs aspects les plus attractifs, quelques fois au mépris de leurs obligations d’information et de conseil envers les investisseurs non-professionnels.

C’est ainsi qu’un rêve de défiscalisation peut se transformer en un véritable cauchemar, lorsque l’investisseur se laisse convaincre d’acheter un bien neuf dans un « désert locatif » où la demande est faible voire inexistante.

Dés lors, l’investisseur se trouve face à trois difficultés majeures :

- les revenus locatifs tant espérés ne sont pas au rendez-vous

- aucune déduction d’impôt n’est possible si le bien n’est pas loué.

- il faudra faire face aux mensualités du crédit, aux charges de copropriété et aux impôts locaux.

Devant une telle situation, l’investisseur n’est pas complètement démuni car  plusieurs recours s’offrent à lui.

Le cas échéant, il pourra rechercher la responsabilité des professionnels qui sont intervenus dans l’opération.

En effet, les professionnels ont une obligation générale d’information, voire de conseil et de mise en garde, à l’égard de leurs clients consommateurs.

C’est ainsi qu’un agent immobilier a pu être condamné pour manquement à son devoir d’information et de conseil sur les risques de l’investissement envisagé par son client (Civ. 1^ère 2 octobre 2013 n° 12-20504).

La Cour de cassation juge également, que dans le cadre d’une opération de défiscalisation, le notaire rédacteur d’acte est tenu à une obligation de conseil découlant de la nature même de ses fonctions (Civ. 1^ère 30 avril 2009 n° 07-19500).

Dans le même sens, la jurisprudence estime qu’il revient à la banque d’informer ses clients « des aspects moins favorables et des risques inhérents à l’acquisition de ce type de produit immobilier » (Cass. Com. 8 janvier 2013 n° 11-19387).

Enfin, la responsabilité solidaire de la banque, du promoteur-vendeur de l’opération ainsi que du mandataire de ce dernier,  a été retenue (CA Versailles Ch.03, 8 novembre 2012 n° 11/00834).

Votre bien dévoué

Franck AZOULAY, Avocat