Les causes de nullité du mandat de l’agent immobilier

L’activité des agents immobiliers est notamment régie par les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et de celles de son décret d’application n° 72-278 du 20 juillet 1972.

Au titre de ces prescriptions, la validité du mandant de l’agent immobilier est soumise à un certain formalisme, dont le non respect peut entraîner la nullité du mandat et donc l’absence de rémunération dudit agent.

C’est ainsi que sur le fondement de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la Cour de cassation exige à peine de nullité, la remise immédiate au mandant, d’un exemplaire du mandat contenant une clause d’exclusivité (Cass. Civ. 1^ère 25 février 2010 n° 08-14787).

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 étant relatif aussi bien au mandat contenant une clause d’exclusivité qu’à celui stipulant une clause pénale, la doctrine déduit de cet arrêt qu’un exemplaire du mandat contenant une clause pénale doit être remis immédiatement au mandant (AJDI 2011, P.230 note Thioye).

Par ailleurs, le défaut de mention du numéro d’inscription sur le registre des mandats dans l’exemplaire remis au mandant entraîne également la nullité du mandat de l’agent immobilier (Cass. Civ. 1^ère , 16 octobre 2001 n° 99-16920 ; Cass. Civ. 1^ère , 16 mai 2006 n° 03-10229).

L’absence de limitation des effets du mandat dans le temps est une autre cause de nullité d’ordre public pouvant être invoquée par toute personne y ayant intérêt (Cass. Civ. 1^ère , 18 octobre 2005 n° 02-16046).

La preuve de l’existence du mandat de l’agent immobilier ne peut être rapportée que par écrit (Cass. Civ. 3^e , 12 avril 2012 n° 10-28637).

En ce sens, la Cour de cassation précise que le mandat écrit doit être antérieure aux diligences effectuées par l’agent immobilier (Cass. Civ. 1^ère , 28 avril 2011 n° 10-13870).

Aussi, la jurisprudence considère l’envoi, par voie postale, d’un mandat de vente, comme étant un démarchage à domicile régi au sens de l’articles L. 121-21 du Code de la consommation ce texte et doit à peine de nullité, être accompagné du formulaire détachable de rétractation prévu par l’article L.121-23 et suivants du Code de la consommation (CA Montpellier 1ére Ch. Section AO1, 25 mars 2008 RG n° 07/2129).

Au visa des articles L.121-21 et suivants du Code de la consommation, il a ainsi était jugé, que le mandat signé au domicile du mandant, sans le bon de rétractation était frappé de nullité (CA Paris, Pôle 4, Ch. 1, 16 février 2012 n°10/14087).

Enfin, il convient de noter que la réglementation issue de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application, est applicable même entre deux professionnels de l’immobilier, dès lors que l’un a donné mandat à l’autre, s’agissant d’opérations prévues par ces textes (Cass. Civ. 1^ère ,17 décembre 1991 n° 90-11935).