la prescription acquisitive ou usucapion

La possession d’un bien immobilier peut se transformer, sous certaines conditions, en un véritable droit de propriété grâce à la prescription acquisitive ou usucapion.

Cette notion trouve une définition à l’article 2258 du Code civil qui dispose que :

« La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. »

La prescription acquisitive ou usucapion est donc un mode d’acquisition de la propriété immobilière.

Cependant, ce droit de propriété obtenu par l’usage ne s’acquiert pas facilement : de nombreuses conditions cumulatives doivent être réunies.

Tout d’abord,  la possession de l’immeuble doit réunir deux éléments :

-        Le premier est constitué par la maîtrise de la chose, autrement appelé le corpus. Ainsi, le corpus est le fait de se comporter comme le propriétaire en exerçant sur la chose l’usus, le fructus et l’abusus.

-        Le second est constitué par l’attitude du possesseur, autrement appelé l’animus. Il s’agit d’un élément psychologique : le possesseur doit se comporter et s’affirmer comme le maître de la chose.

Outre ces deux éléments, la possession doit revêtir certaines qualités.

En effet, l’article 2261 du Code civil dispose que :

« Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

Toutefois, deux des conditions énoncées – la non-interruption et la possession à titre de propriétaire - ne sont pas réellement des caractères de la possession, mais des éléments constitutifs de celle-ci.

Ainsi, pour pouvoir produire des effets de droit, la possession doit rassembler quatre qualités cumulatives : elle doit être continue, paisible, publique et non équivoque.

Lorsque la possession présente l’ensemble de ces qualités, elle est qualifiée de possession utile et peut produire des effets de droit si elle se prolonge pour un temps suffisant.

En effet, la prescription acquisitive ne peut être revendiquée qu’après un certain laps de temps.

En principe, le délai de la prescription immobilière est de trente ans, mais dans certains cas, ce délai peut être réduit à dix ans.

Ainsi, l’article 2272 du Code civil dispose dans un premier temps que :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. » 

Cependant, dans un second temps, ce même article dispose que :

« Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

En conséquence, la prescription trentenaire peut être invoquée par tout possesseur. Il importe peu que ce dernier soit de mauvaise foi ou qu’il ne posséder aucun titre de propriété.

Au contraire, la prescription abrégée à dix ans nécessite la bonne foi du possesseur ainsi qu’un titre de propriété. Cela signifie que le possesseur doit croire en toute bonne foi s’être fait remettre un acte juridique à l’origine de la possession par le véritable  propriétaire, alors que ce n’est pas le cas.

Si les qualités relatives à la possession sont réunies et si le délai de prescription requis est écoulé, la prescription acquisitive peut produire ses effets.

L’effet principal relatif à la prescription acquisitive est constitué par l’acquisition par le possesseur du droit de propriété du bien immobilier.

Je reste à votre entière disposition.

Franck AZOULAY

Votre bien dévoué