La nature du PAS DE PORTE

Le pas-de-porte résulte d’une pratique ancienne, antérieure à la loi du 30 juin 1926 datant de l’époque des corporations.

La pratique voulait qu’un nouvel arrivant venant exploiter un commerce ou un métier paie une certaine somme soit à son maitre, soit à son propriétaire.

Il constituait donc à l’origine le prix à payer par le candidat locataire afin d’obtenir la conclusion du bail à son profit.

Le pas-de-porte ou droit d’entrée est ainsi une somme en capital versé par le locataire d’un bail commercial au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux.

Le pas-de-porte ne doit cependant pas être confondu avec le droit au bail, qui correspond à une somme versée par le nouveau locataire à l'ancien locataire lorsque ce dernier lui cède un bail existant.

Le pas-de-porte est précisé dans le bail, il est librement fixé entre les parties. En effet, il n’est aucunement soumis au contrôle du juge (Cass 3^e civ, 30  sept 1953).

La loi du 30 juin 1926 a entrainé un démembrement de la propriété, depuis on admet deux explications quant à la nature juridique du pas-de-porte.

Ainsi, un pas-de-porte peut être soit assimilé à un loyer payé à l’avance, soit une indemnité versée au propriétaire en contrepartie de la propriété commerciale accordée (Cass 3^e civ., 14 nov. 1962).

Lorsque le pas-de-porte est assimilé à un supplément de loyer, il constitue un élément du loyer dont il faut tenir compte lors des révisions et renouvellements car il a constitué une modalité de fixation du prix du loyer (CA Paris, 29 février 1980).

Au contraire, lorsque le pas-de-porte est assimilé à une indemnité constituant une simple compensation en contrepartie de la propriété commerciale accordée, les conséquences du versement s’éteignent dès son exécution.

Le caractère mixte du pas-de-porte est parfois admis. En effet, il est alors considéré que le versement effectué par le preneur avait pour contrepartie, à la fois les avantages de la propriété commerciale et une diminution du loyer d’origine.

Le propriétaire et le locataire doivent alors préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties tout en tenant compte des circonstances de l’espèce (CE, 24 fev. 1978).

Je reste à votre entière disposition pour d’autres informations.

Votre bien dévoué

Franck AZOULAY

Avocat Paris 2^ème