Du bail dérogatoire au bail commercial

En matière de bail commercial, il ressort des dispositions de l’article L.145-4 du Code de commerce, que la durée de celui-ci ne peut en principe, être inférieure à neuf années avec la possibilité de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

Cependant, l’article L.145-5 du Code de commerce prévoit une exception selon laquelle, le preneur et le bailleur peuvent convenir, sous certaines conditions, d’un bail dérogatoire, aussi appelé bail précaire.

Ainsi, la durée totale du bail dérogatoire ou des baux dérogatoires successifs ne peut être supérieure à deux ans.

Dans une espèce dans laquelle les parties avaient convenu d’un bail dérogatoire de 23 mois pour une destination de vidéoclub, avant de conclure un nouveau bail dérogatoire de 23 mois portant cette fois ci, sur une nouvelle activité de commerce de fleurs, la Cour de cassation a estimé que le renouvellement du bail au-delà de la période de biennale, donnait lieu à un bail commercial soumis aux dispositions de l’article L.145-4, nonobstant le changement d’activité (Cass. 3^e Civ. 31 mai 2012 n° 11-155890).

Par ailleurs, à l'expiration de la durée de 2 ans, si le preneur reste et est laissé en possession des lieux, il s'opère un bail commercial (Cass. Civ. 3^e , 28 juin 2011 n° 10-19236).

Dans le même sens, la jurisprudence considère que lorsque le locataire est resté en possession des lieux postérieurement à l’échéance contractuellement fixée dans le bail dérogatoire, un nouveau bail, soumis aux statuts des baux commerciaux prend immédiatement effet (Cass. Civ. 3^e 13 juin 2012 n°11-16356).

Aussi, lorsque à l’expiration de la durée de 2 ans, le bail dérogatoire est simplement renouvelé entre les mêmes parties, il s’opère un bail commercial (Cass. Civ. 3^e , 7 février 1996 n° 94-11909).

Il convient de préciser qu’aussi bien le preneur que le bailleur peuvent se prévaloir du changement de statut  (Cass. Civ. 3^e , 23 mars 2011 n° 10-12254).

Les dispositions de l’article L.145-5 du Code de commerce sont d’ordre public et selon la Cour de cassation, les parties ne peuvent stipuler clause contraire (Cass. Civ. 3^e 24 novembre 1999 n° 96-13484).

Cependant le preneur a la faculté de renoncer au statut des baux commerciaux mais cette renonciation ne peut intervenir que postérieurement à l’expiration du terme du bail dérogatoire (Cass. Civ. 3^e , 21 novembre 2001 n° 00-14761).

Il est donc prudent de recourir aux services d’un professionnel pour la rédaction d’un bail dérogatoire.

Votre bien dévoué
Franck AZOULAY