Chauffage collectif et répartition des charges

La loi du 10 juillet 1965  dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lots. »

Le chauffage collectif constitue un service collectif et élément d’équipement commun.  Il représente le principal poste de dépense pour la copropriété.

L’article 10 alinéa 1, se réfère au critère d’« utilité » afin de répartir les différentes charges afférentes aux services collectifs entre les copropriétaires. Il ne sera pas pris en compte de l’utilisation effective faite par le copropriétaire, mais de l’utilité potentielle que représente le service envers le lot.

La difficulté de l’établissement des charges de chauffage collectif, réside dans le fait que tous les lots ne présentent pas la même exposition aux températures extérieures. Ainsi, un lot dit « périphérique »sera plus exposé aux aléas climatiques et ses besoins seront différents de ceux d’un lot non périphérique.

Aussi il revient au règlement de copropriété d’établir avec le plus de précision possible l’utilité de chaque lot pour le chauffage. Plusieurs méthodes de détermination de l’utilité du chauffage existent :

•  Répartition selon le volume de chauffe. 
• Répartition selon la surface de plancher. 
• Répartition selon les tantièmes de parties communes.

Il revient à l’expert et au rédacteur du règlement de copropriété de déterminer la méthode de calcul qui traduira de la meilleure façon l’utilité du chauffage en fonction de chaque lot.

L’article 10 alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 impose au règlement de copropriété, publié après le 31 décembre 2002, d’indiquer les éléments qui permettent de déterminer la répartition des charges. Il en résulte, que le règlement de copropriété retranscrit l’ensemble des critères retenus pour établir la répartition des charges de chauffage.

Il convient de préciser, si jamais un lot est doté d’une installation de chauffage individuel, qu’il n’en demeure pas moins que le chauffage collectif constitue un service collectif et un équipement commun au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte que le copropriétaire, qui dispose de sa propre installation de chauffage, doit tout de même contribuer aux charges de chauffage collectif.

Toutefois la participation aux charges de chauffage collectif, d’un lot équipé d’une installation individuelle, est subordonnée au raccordement du lot aux installations de chauffage collectif :

• Si le lot est équipé individuellement et peut être raccordé mais que le celui-ci n n’a pas été effectué : le copropriétaire est tenu de participer aux charges de chauffage collectif.

• Si le lot n’est pas équipé individuellement et que le raccordement est possible : le copropriétaire est tenu de participer aux frais, sauf si il apparaît, au regard de constations techniques, que les installations de chauffage n’ont aucune utilité pour les lots non raccordés.

• Si le lot ne peut être raccordé, ou que cela suppose des travaux de trop grandes envergures, le copropriétaire n’est pas tenu de participer aux charges collectives de chauffage.

• Si le lot dispose d’une installation qui lui est spéciale, il devra être exonéré de toute contribution aux charges de chauffage.

Il reviendra à la copropriété, qui entend faire participer un lot non raccordé aux installations de chauffage et qui dispose son installation personnelle, de prouver que les installations de chauffages collectives présentent une utilité  réelle et non résiduelle à l’égard de celui-ci.